地価下落

　ついに流れ出したＮＥＷＳ「地価下落が止まらない」
先週銀行へ行って裏に入ってごにょごにょ話していた時もそんな話が出ていました。
外資が日本から引き上げているので特にオフィスでも賃料高めの物件が埋まりません。
知り合いに言わすと、まだそこまではいかんちゃうん？と言っていますが、
実際にマーケットでは既に値が付かないから評価損もまだ出てこないという状況
とりあえず去年マンションを買った人はご愁傷様でした。
土地付きの家を買った人は良かった選択でしょう。

　毎日見ている大型倒産速報も昨年末はゴルフ場倒産ラッシュの合間に
ちょろちょろとマンション業者が見えていた程度でしたが、
ついに2月で首都圏マンション業者の結構な倒産がおきました。
銀行も徐々に資金を引き上げにかかっています。

　えーと･･･前職が不動産、建設、住宅なんて物をやっておりまして、
マンションと言うのは、その土地を一人で買えないから、
集合住宅として相当の人数が集まって買うわけです。
その土地の権利を住人で分けて買ってリーズナブルに住もうというのがマンションの発想です。
さてマンションの高さが伸びるとどうなるでしょうか？
一人当たりの土地の持分は減るわけです。
建物と言うのは実際には資産価値は殆どありません。
特にタワーマンションと言うのは構造上、上層階の重量を軽く作ります。
（上が重いと下が潰れてしまいますから）
つまり上の階に行くほど壁が薄くなるという現象がおきます。
最上階ならフロア売りしたりするのだろうから問題ないですが
タワーマンションで一番つくりが良いのは実は下のほうの階なのです。
タワーマンションは皆がタワーマンションが凄いという思い込みが無いと成立しないものなのです。
バブルの時に1億だったマンションがあっという間に2500万になったのを思い出しましょう
当時はまだ資金余裕が世間にありましたが現在の建物は
鉄骨抜き、基礎コンクリは相当劣悪なものです。

　今度は職種柄の相場の話をしましょう。
バブルが起きた時に一番値段が上がる物
逆に考えるとバブルが崩壊した時には一番値が下がる物
これは良いと思われる業界（場所）の中の一番ダメな物が一番値幅が激しくなります。
例えば株式で言うと自動車の中ではトヨタで無くてスズキ、ダイハツ。
マンションで言えば野村、住友、三井でなくて大京、長谷工
土地で言えば中央区の僻地、港区の変な土地、千代田区の変な土地
「中央区でもこんな場所に人が住むわけ無いだろ。そんな変わり者いねーよ。がはは」
と言われていた場所にもタワーマンションが建つと
「もしかしてここって住む奴おるの？買っとけば土地上がるの？」
と言う疑惑を生んで最底辺価格だった土地が周囲の銀座と同じくらいに上がります。

　80年代バブルで一番値上がりし一番値下がりした土地は中央区新川です。
最近は下がりきった土地を使い姉歯がマンションを建てましたがあの場所です。
その他中央区だと日本橋の昭和通りより東側、豊洲、晴海、月島、佃
大田区だと京急線より東、品川区だと海より、千代田区は神社より下
いいものはいつの時代も適正の値段をつけています。
ダメだったものが突然いいものへと変貌する時にそこの価値のギャップがバブルの旨みになります。

　人口を考えて見ましょう。日本人1億2000万人
総務省のＨＰがダウンしているので細かい人口推計は今は見られません。
大体日本の人口の1/3は首都圏に住んでいます。
首都圏人口4000万人
そのうちマンションを買う人口と言うと30代～45位でしょうか
4000万人が全部買うわけがありません。
さらに人数でなく世帯で考えると、現状結婚している標準的な世帯は、
男女子供1人で3人1世帯なのでさらに減少します。
27～32の世代は求人率0.5倍の氷河期世代なので、
大雑把に考えても半分は都心にマンションを買う生活をしていません
いわゆるニート＆フリーターで凌いでいます

　さらに1人っ子が多い男女がくっついて、その両方が家が有る場合は1世帯に家が2個
片側に兄弟が居る、賃貸の場合でようやく世帯に家が1個
その世代の子供になると現状団塊の世代60～65歳の人口の半分しか居ません
その年代が30歳になった時に現状のあふれきっている築30年のマンションを買うのでしょうか

えーと6000万のマンションが買えないひがみでした。
2３00万まで下がってくるのを楽しみにまっています。